Cara Menghitung BPHTB dengan Mudah dan Benar!

CS MasukSini

Masuksini.com

Punya tambahan aset berupa rumah? Yuk simak cara menghitung BPHTB-nya!

Cara menghitung BPHTB penting untuk Anda ketahui setiap kali memiliki tambahan aset berupa rumah, baik melalui jual beli tanah, hibah maupun warisan. Selain itu, ketentuan mengenai bea ini terdapat dalam UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi sehingga kita tidak boleh melalaikannya.

Nah, pada artikel kali ini, kami akan mengajak Anda untuk mempelajari cara menghitung BPHTB hibah wasiat, warisan, maupun jual beli tanah. Tunggu apa lagi? Yuk simak!

Pengertian BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan yang dikenakan setiap kali terjadi perolehan hak atas tanah, bangunan, maupun rumah. Nominal ini dikenakan baik kepada pembeli maupun penjual. Oleh karena itu, sangat penting bagi Anda untuk mengetahui cara menghitung BPHTB.

Objek BPHTB
Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan, hal ini telah diatur dalam UU Nomor 28 tahun 2009 pada pasal 85 ayat (1). Adapun sumbernya bervariasi, yakni melalui jual beli, pemekaran usaha, peleburan usaha, hadiah, maupun lelang.

Sebelum mempelajari cara menghitung BPHTB, terlebih dahulu Anda perlu mengetahui objek yang dikenakan oleh bea ini, yakni sebagai berikut.

1. Jual beli
2. Pertukaran
3. Hibah, wasiat, maupun hibah wasiat
4. Pemasukan dalam perseroan dan badan hukum lain
5. Peleburan usaha (merger), penggabungan usaha
6. Hasil lelang non eksekusi
7. Pemisahan hak yang menimbulkan peralihan
8. Pelaksanaan putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap
9. Hadiah

Meskipun objek cakupannya cukup luas, namun terdapat perolehan hak atas tanah atau bangunan yang dikecualikan. Berikut ini daftarnya.

1. Tempat yang ditinggali perwakilan diplomatik dan konsulat
2. Digunakan untuk kepentingan ibadah
3. Merupakan bangunan milik negara yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan maupun kepentingan umum
4. Ditempati oleh badan atau wakil organisasi internasional yang telah ditetapkan oleh menteri keuangan
5. Milik individu atau badan yang mendapatkannya melalui konversi hak tanpa perubahan nama

Tarif BPTHB
Sebelum mempelajari cara menghitung BPHTB, sangat penting bagi Anda untuk mengetahui tarif yang dikenakan, yakni sebesar 5% dari harga jual bangunan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Selain itu, terdapat perbedaan antara NPOP dengan NJOP, yakni dari segi pihak yang menentukan nominalnya. Besaran NPOP ditentukan oleh kesepakatan pembeli dan penjual, sedangkan NJOP ditentukan pemerintah.

Nilai NPOP sangat mudah berubah karena ditentukan oleh kondisi wilayah. Apabila nilai NPOP lebih besar dari NJOP, maka yang digunakan dalam perhitungan adalah NPOP. Begitu pula sebaliknya.

Adapun NPOPTKP tiap daerah berbeda-beda tergantung situasi, sedangkan dalam pasal 87 ayat (4) UU Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, telah ditetapkan nominal NJOPTKP paling rendah senilai Rp 60 juta untuk per wajib pajak.

Namun, apabila perolehan hak tersebut berasal dari warisan atau hibah wasiat oleh orang yang masih memiliki hubungan darah, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp 300 juta.

Cara Menghitung BPHTB
Cara menghitung BPHTB adalah dengan mengalikan tarif dengan NJOP atau NPOP. Tentunya NJOP dan NPOP tersebut harus sudah dikurangi oleh NJOPTKP atau NPOPTKP yang nilainya telah dijabarkan sebelumnya.

Adapun rumus dan cara perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut.

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Agar Anda lebih memahami mekanisme perhitungannya, berikut ini cara menghitung BPHTB disertai dengan contoh.

Cara Menghitung BPHTB Jual Beli
Misalnya, Anda membeli rumah di Bandung dengan harga transaksi Rp 900 juta nominal ini lebih besar dibanding NJOP-nya yang senilai Rp 800 juta. Adapun pemerintah Kota Bandung menetapkan NPOPTKP sebesar Rp 80 juta.

Karena NPOP lebih besar dari NJOP, maka yang digunakan dalam perhitungan adalah NPOP. Dengan demikian, perhitungan BPHTB-nya adalah sebagai berikut.

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
BPHTB = 5% x (Rp 900 juta - Rp 80 juta)
BPHTB = 5% x (Rp 820)
BPHTB = Rp 41 juta

Cara Menghitung BPHTB Warisan
Bu Ana mendapat warisan dari suami berupa tanah beserta bangunan di Jogja dengan nilai pasar sebesar Rp 800 juta. Adapun menurut NJOP, harga rumah tersebut adalah Rp 1 miliar. Pemerintah Kota Jogja menetapkan NJOPTKP untuk warisan adalah sebesar Rp 300 juta.

Karena NJOP lebih besar dari NPOP, maka nominal tersebut lah yang akan dipakai. Dengan demikian, cara menghitung BPHTB-nya adalah sebagai berikut.

BPHTB
= 5% x (NJOP - NJOPTKP)
= 5% x (Rp 1 miliar - Rp 300 juta)
= 5% x Rp 700 juta
= Rp 35 juta

Cara Menghitung BPHTB Warisan
Bu Ana mendapat warisan dari suami berupa tanah beserta bangunan di Jogja dengan nilai pasar sebesar Rp 800 juta. Adapun menurut NJOP, harga rumah tersebut adalah Rp 1 miliar. Pemerintah Kota Jogja menetapkan NJOPTKP untuk warisan adalah sebesar Rp 300 juta.

Karena NJOP lebih besar dari NPOP, maka nominal tersebut lah yang akan dipakai. Dengan demikian, cara menghitung BPHTB-nya adalah sebagai berikut.

BPHTB
= 5% x (NJOP - NJOPTKP)
= 5% x (Rp 1 miliar - Rp 300 juta)
= 5% x Rp 700 juta
= Rp 35 juta

Perhitungan ini tidak terhenti disini saja, dalam PP nomor 111 tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Karena Waris dan Hibah Wasiat, BPHTB terutang pada warisan hanya sebesar 50% dari hasil perhitungan.

Dengan demikian, BPHTB dalam contoh ini adalah senilai 50% x Rp 35 juta, yakni Rp 17.5 juta.

Cara Menghitung BPHTB Hibah Wasiat
Sama seperti warisan, cara menghitung BPHTB terutang adalah dengan mengalikan 50% dengan hasil perhitungan. Contohnya, Bu Desi menerima hibah wasiat dari kakeknya berupa sebidang tanah dengan nilai jual Rp 600 juta. Adapun NJOP dalam SPT PBB sebesar Rp 400 juta. Pemerintah daerah mengatur NPOPTKP kawasan tersebut senilai Rp 280 juta.

Maka cara menghintung BPHTB hibah wasiatnya adalah sebagai berikut.

BPHTB
= 5% x 50% x (NPOP - NPOPTKP)
= 5% x 50% x (Rp 600 juta- Rp 280 juta)
= Rp 8 juta

Persyaratan Mengurus BPHTB
Setelah mengetahui cara menghitung BPHTB, ketahui juga syarat administratif untuk mengurus BPHTB berikut ini.

Pada Jual Beli

Setelah melakukan transaksi, berkas yang harus Anda siapkan adalah sebagai berikut SSPD BPHTB.

Fotokopi KTP wajib pajak
Fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
Fotokopi SPPT PBB tahun yang bersangkutan
Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Letter C, Akta Jual Beli, atau Girik)

Pada Warisan dan Hibah Wasiat
Apabila ingin mengurus BPHTB untuk harta warisan atau hibah wasiat, dokumen yang disiapkan sama seperti pada jual beli, namun dengan tambahan Kartu Keluarga (KK) dan surat keterangan waris atau akta hibah

Nah itu tadi penjabaran mengenai cara menghitung BPHTB. Harapannya, ketika nanti Anda memiliki tambahan aset berupa bangunan, tak perlu bingung lagi mengenai biaya-biaya yang timbul.